«ЄОселя» між правилами і реальністю: умови банків, приховані витрати та досвід переселенців

В Україні сьогодні майже 4,6 млн людей мають статус внутрішньо переміщених осіб. Значна частина з них — мешканці Донеччини та Луганщини, чиї домівки були зруйновані або залишилися на тимчасово окупованих територіях. У таких умовах питання доступного та безпечного житла стає не просто соціальною потребою, а основою для відновлення нормального життя.

Щоб дати людям шанс на власний дім, держава разом із міжнародними партнерами запровадила низку інструментів підтримки. Одним із них стала програма «єОселя» — механізм пільгового кредитування для переселенців, військових, молоді та інших категорій, що потребують житлової стабільності. Проте на практиці умови кредитування суттєво відрізняються залежно від банку, а сам шлях до оформлення іпотеки нерідко виявляється складнішим, ніж це виглядає в офіційних документах.

У цьому матеріалі журналісти «Вчасно» з’ясовували, як програма «єОселя» працює не лише в цифрах і постановах, а й у реальному житті. Ми розібралися, які умови пропонують банки, та з якими викликами стикаються переселенці на практиці, які прагнуть повернути собі власний дім.

Як працює «єОселя» у цифрах та постановах

Спершу програма «єОселя» була доступна лише для визначених професій — військових, силовиків, медиків, педагогів та науковців, які могли отримати іпотеку під 3% річних. Згодом її розширили для ветеранів, внутрішньо переміщених осіб та громадян без житла — ці категорії отримують кредити під 7%.

Наприкінці 2024 року уряд розширив правила: тепер програма дозволяє придбання не лише первинного, а й вторинного житла, якщо будинок зведено не раніше ніж 10 років тому. Проте в малих містах і прифронтових громадах такі квартири зустрічаються рідко, а нового житла там практично не будується — тому реальний вибір для позичальників усе ще дуже обмежений.

Попри це, завдяки поступовому вдосконаленню умов програми попит на неї зростає. За даними Мінекономіки, довкілля та сільського господарства України, станом на травень 2024 року 10 тисяч українських родин отримали кредити за «єОселею» на майже 16 млрд грн. Орієнтовно 30% цих кредитів припали на житло першого продажу — фактор, який, за словами першої віцепрем'єрки Юлії Свириденко, підтримує будівельну галузь і суміжні виробництва.

У середині 2025 року відомство повідомило про новий етап зростання: від початку року 2 334 українці скористалися програмою й отримали кредити на 4,3 млрд грн. Загалом із моменту запуску окреме житло за «єОселею» придбали вже 17 174 родини, а сума виданих кредитів перевищила 28,3 млрд грн.

У 2025 році держава запровадила додатковий пакет підтримки для ВПО та мешканців прифронтових територій. Він передбачає: компенсацію до 70% першого внеску (але не більше ніж 30% вартості житла до 2 млн грн); компенсацію 70% щомісячного платежу протягом першого року; відшкодування до 40 тис. грн супутніх витрат (страхування, нотаріальні послуги, банківські комісії).

Наприкінці вересня влада повідомила про перший випадок державної компенсації для вимушеного переселенця за новими правилами. ВПО з Донеччини отримав кредит у межах «єОселі», а Пенсійний фонд профінансував 70% його першого внеску, покрив супутні витрати та взяв на себе 70% щомісячного платежу упродовж року. Це перший пілотний приклад того, як новий пакет підтримки працює на практиці й може розширити доступність програм для десятків тисяч людей.

Порівняльний аналіз умов кредитування за програмою «єОселя»

У межах програми «єОселя» зараз працюють Ощадбанк, Приватбанк, Укргазбанк, Глобус Банк, Sky Bank, Sense Bank, Таскомбанк, Банк Кредит Дніпро, Бізбанк та Радабанк. Хоча їхні пропозиції спираються на одну урядову постанову, кожен банк адаптує програму під власну політику ризиків. У результаті позичальники отримують доволі широкий спектр умов — від максимально лояльних до більш консервативних.

Що спільного у всіх банків

Усі банки-учасники «єОселі» працюють за єдиною відсотковою моделлю: для ВПО — 7% упродовж перших 10 років та 10% після цього; для пільгових категорій — 3% і 6% відповідно. Так само однаковим залишається і максимальний строк кредитування — до 20 років, що дозволяє позичальникам гнучко планувати щомісячні платежі.

Нормативи площі також уніфіковані. Для квартир це 52,5 м² на одну особу та +21 м² на кожного члена сім'ї, для приватних будинків — 62,5 м² на першу особу та +21 м² на кожного наступного.

Єдиним для всіх банків є й підхід до граничної вартості житла. Ціна 1 кв. м не може перевищувати опосередковану собівартість будівництва, помножену на коефіцієнт:

x2 — Київ, Львів, Дніпро, Одеса, Харків, обласні центри, міста з населенням понад 300 тис. та приміські зони в радіусі 15 км; x1,75 — населені пункти з населенням до 300 тис.

Банки також єдині щодо базових вимог до позичальника. Кредит видають позичальникам, яким виповнилось від 21 року та не старше 70 років на момент завершення іпотеки. Житло у власності або відсутнє, або має площу, меншу за нормативну; нерухомість на тимчасово окупованій території чи в зоні активних бойових дій не враховується; а відчуження майна незадовго до подання заявки може стати підставою для відмови.

Початковий внесок у більшості банків становить 20%, а одноразова комісія — 1% від суми кредиту. Більшість установ дозволяють використовувати житлові сертифікати за програмою «єВідновлення», інколи — навіть кілька одночасно.

Попри такі спільні правила, різниця між банками все ж відчутна — і переважно стосується вимог до житла.

Чим банки відрізняються

Попри єдині базові правила програми, умови банків у «єОселі» у деяких питаннях суттєво різняться. І ці відмінності можуть як розширювати можливості позичальників, так і звужувати їх.

Ощадбанк пропонує один із найгнучкіших підходів до першого внеску: від 10% - для позичальників молодше 25 років, від 20% - на вторинному ринку та від 30% - на первинному. Максимальна сума кредиту тут найбільша серед банків — до 6 млн грн.

ПриватБанк, навпаки, встановлює доволі жорсткі рамки щодо віку житла. У Чернігівській, Сумській, Харківській, Запорізькій та Херсонській областях житло має бути не старше 10 років. В інших регіонах і в Києві - не старше 3 років. Це фактично «вимикає» значну частину вторинного ринку: більшість квартир, навіть у великих містах, не відповідають цим умовам.

Максимальна сума кредиту нижча, ніж в Ощаді, — до 5 млн грн, а позичальник повинен бути віком до 65 років на момент завершення іпотеки. Для окремих категорій це може стати обмеженням.

Глобус Банк вирізняється можливістю покривати внесок кількома житловими сертифікатами. Водночас саме Глобус встановлює одну з найнижчих максимальних сум кредиту серед банків-учасників — до 3 млн грн. У багатьох регіонах, особливо у великих містах, цього вже не вистачає для придбання житла, навіть якщо йдеться про об'єкти нормативної площі.

Sense Bank пропонує одну з найширших лінійок дозволених типів житла у межах «єОселі»: квартиру в багатоквартирному будинку, приватний будинок, таунхаус, дуплекс або майнові права на первинне житло. Водночас банк встановлює низку технічних і юридичних вимог, які помітно звужують коло об'єктів, що реально можуть пройти під програму.

Насамперед до участі допускається лише житло, введене в експлуатацію. Але найбільше обмежень стосується віку нерухомості. Якщо більшість банків дозволяє переселенцям купувати житло віком до 20 років, то Sense Bank вводить кілька додаткових правил: для пільгових і непільгових категорій — житло не старше 3 років;для ВПО — не старше 20 років;для мешканців прифронтових територій — також не більше 3 років;для пільгових категорій у Чернігівській області - до 20 років.

Крім цього, банк відсікає значну частину потенційно проблемних об'єктів. Житло має бути виділеним об'єктом, а не часткою; без самовільних прибудов; не в цоколі чи на горищі; з підключеними комунікаціями; не гуртожитком, не відомчою будівлею та не пам’яткою архітектури. Також Sense Bank не приймає об'єкти, право власності на які було набуте через рішення суду, спадщину або дарування менш ніж рік тому.

Бізбанк працює з обома сегментами ринку — первинним і вторинним — але ставить до об'єктів досить чіткі вимоги. На первинному ринку банк фінансує майнові права на квартири лише в тих будівельних проєктах, які він попередньо акредитував. Це автоматично звужує коло доступних новобудов.

На вторинному ринку Бізбанк дозволяє придбання квартир у багатоквартирних будинках та приватних будинків разом із землею (у тому числі таунхаусів і дуплексів), але встановлює головну вимогу: житло не повинно бути старшим за 20 років у будь-якому регіоні, де працює програма «єОселя».

Кредит Дніпро пропонує одну з найвищих максимальних сум кредиту на ринку «єОселі» — до 6 млн грн. Банк працює з житлом, яке введене в експлуатацію не пізніше ніж 20 років тому. Така вимога діє і для переселенців, і для членів їхніх сімей, а з грудня 2024 року — також і для ВПО першого ступеня споріднення.

На первинному ринку Банк Кредит Дніпро кредитує майнові права лише в акредитованих банком об'єктах будівництва.

Приховані витрати в «єОселі»

Навіть якщо позичальник уважно вивчив умови банку, таблиці ставок і вимоги до житла, це все одно лише частина картини. На етапі пошуку квартири й підготовки угоди з’являється другий рівень витрат — ті, яких немає в рекламних буклетах, але які дуже відчутно збільшують підсумкову вартість іпотеки.

Частина витрат виникає вже на етапі перемовин із продавцем. Попри те, що податки формально сплачує продавець, під час укладання угоди покупцю нерідко пропонують взяти їх на себе — повністю або частково. Деякі продавці прив’язують ціну до валютного курсу, переглядаючи її у гривні «на день угоди», і всі ризики коливань у такому разі лягають на покупця. Якщо ж реальна ціна квартири й та, що зазначена в договорі, різняться, можуть виникати ще й додаткові неформальні розрахунки, про які позичальник дізнається вже наприкінці процесу.

До вартості житла додається й цілий перелік обов’язкових платежів: страхування майна (а іноді й життя), банківські комісії, оплата за відкриття рахунку, одна або навіть кілька оцінок нерухомості, послуги рієлтора, нотаріальні дії, адміністративні збори.

Як це виглядає в реальних умовах банків

Конкретні приклади в умовах банків добре показують, як саме формуються ці додаткові витрати.

В Ощадбанку одноразова комісія становить 1% від суми кредиту; відкриття рахунку коштує близько 200 грн; переказ коштів продавцю — орієнтовно 750 грн; страхування предмета іпотеки — до 0,25% на рік від його вартості.

У Глобус Банку пакет витрат включає: послуги нотаріуса (у середньому від 8 000 грн), оцінку нерухомості (від 3 000 грн), страхування майна до 0,25% на рік, збір до Пенсійного фонду (1% від вартості) та адміністративні збори за реєстрацію прав.

Бізбанк бере 1% разової комісії, вимагає оцінку житла (від близько 3 900 грн) та щорічне страхування майна (0,25% вартості).

У Банку Кредит Дніпро аналогічно передбачено одноразову комісію 1% від суми кредиту, щорічне страхування 0,25% від оціночної вартості, близько 3 500 грн за оцінку та близько 9 000 грн за послуги нотаріуса.

Якщо скласти податки, страхування, комісії, оцінки, нотаріальні та рієлторські послуги, стає зрозуміло: реальна вартість участі в «єОселі» значно перевищує ту суму, яку позичальник бачить у калькуляторі банку або в презентації програми. Для переселенців, які роками відкладають кошти на перший внесок, це стає значним і часто несподіваним фінансовим тягарем.

Як «єОселя» працює на практиці: історія Олени зі Світлодарська

Порівняльні умови банків та список додаткових витрат дають лише схематичне уявлення про те, що чекає на позичальника. Насправді ж кожен крок — від пошуку житла до моменту підписання угоди — виявляється набагато складнішим. Людина стикається з обмеженнями щодо віку будинків, вимогами до юридичної «чистоти» об'єкта, розбіжностями у вартості, які банки трактують по-своєму, та неочікуваними платежами, про які не згадано в рекламних умовах. Коли всі ці нюанси накладаються один на один, теоретично проста процедура перетворюється на складну багаторівневу систему.

Для переселенців ці нюанси особливо болючі. Люди, які втратили дім і роками живуть в оренді, розраховують на чіткі правила програми, але саме внутрішні політики банків, вимоги продавців та супутні платежі нерідко визначають, чи відбудеться угода взагалі.

Саме з таким набором труднощів довелося зіткнутися пані Олені - переселенці з Донеччини, яка декілька років намагалася отримати кредит за програмою «єОселя». Її історія показує, як виглядає цей процес не в постановах та рекламних буклетах, а в реальному житті, і з якими несподіванками може зіткнутися навіть людина, яка відповідає всім формальним вимогам.

Подвійна втрата дому і кілька років орендного коловороту

Житлові втрати Олени — подвійні. У 2014 році вона втратила свій будинок у Світлодарську під час боїв за Дебальцеве. А після 2022 року — і єдину квартиру: спершу її захопили окупанти, а згодом будівля згоріла. Після евакуації родина потрапила в нескінченне коло оренди: три переїзди за півтора року, кожен із традиційними витратами — перший і останній місяць, плюс 50% рієлтору.

«Щоб знімати житло, зарплати не вистачало. Син пішов працювати після першого курсу. А я зрозуміла, що на одну зарплату я не могла вижити», — згадує Олена.

Тоді вона вперше серйозно задумалася про програму «єОселя». Бо одна річ — роками віддавати всі зароблені кошти за орендоване житло, і зовсім інша — платити за своє, навіть у кредит. Та перший же візит до банку охолодив очікування: розрахунки показали, що назбирати 20% першого внеску при постійній оренді майже нереально.

Додалася й інша проблема. ЦНАПи не могли зареєструвати зруйнований у 2014 році будинок, а спалену квартиру база взагалі не знаходила — через відсутність записів у реєстрі прав. Фактично держава не бачила її як людину, що втратила майно, і це позбавляло будь-яких шансів на компенсацію.

У цій ситуації висновок був очевидним: сподіватися доведеться тільки на себе. У результаті Олена звернулася до Норвезької ради у справах біженців, подала бізнес-план і виграла грант. Так вона стала підприємницею, поєднуючи фактично «дві з половиною» роботи, аби зібрати гроші на перший внесок.

«Це повне виснаження — і морально, і фізично. Коли ти у 50 років світу білого не бачиш, щоб заробити на ці перші 20% внеску на двох з половиною роботах», — каже вона.

Перша спроба: два місяці перевірок і зірвана угода

Після того як Олена вирішила питання з першим внеском, сім'я зупинилася на Банку Кредит Дніпро, який погодив її заявку. Далі почався затяжний пошук житла. Не всі продавці хотіли мати справу з «єОселею»: хтось боявся тривалих перевірок, інші ж мали проблеми з документами, а дехто продавав квартири в будинках, які ще не були введені в експлуатацію.

Перший більш-менш реальний варіант знайшовся завдяки доньці Олени, яка написала в чаті будинку. Власник квартири був одночасно й забудовником. Все йшло добре, поки за два дні до угоди з’ясувалося, що житло перебуває у власності менше трьох років — а це автоматично означало високі податки: військовий збір, ПДФО та інші витрати, що разом перевищували 300 тис. грн.

Жінка намагалася домовитися з продавцем про поділ цих витрат навпіл. Але угода зірвалася: продавець відверто маніпулював і намагався перекласти весь податковий тягар на покупця. У підсумку вона втратила гроші, сплачені за оцінку, а також декілька місяців через всі необхідні процедури для оформлення угоди.

«За два дні до угоди мені дали повний перелік платежів. І тут раптом виявляються податки. Я тоді тільки дізналася, що квартира, якій менше трьох років, — це величезні додаткові витрати: 5% військового збору від оціночної вартості, 5% ПДФО — і разом понад 300 тисяч гривень. Дізнатися про це за два дні до угоди — це був повний шок. Продавець прекрасно знав про ці податки, бо вже продавав квартири в цьому будинку, але мене не попередив. Ми дотягнули до самого дня угоди, сподіваючись домовитися: я пропонувала поділити податкове навантаження навпіл — 50 на 50. Але почалося таке „крутіння“, яке я запам’ятаю на все життя».

«П'ятниця. Ми з усією родиною приїхали в банк о дев’ятій ранку — зібравши і перший внесок, і гроші на податки. У Львові сидить команда банку й готує документи, у Києві - центральний офіс робить те саме, нотаріус уже зібрав свій пакет. А продавець починає надсилати повідомлення: то затримується на годину, то ще на дві, то вже „на підході“. У результаті він з’явився о другій дня й заявив, що „втратив документи дитини“. Було зрозуміло всім: це був тиск, щоб я погодилася оплатити всі податки сама», — згадує Олена.

Новий пошук і нові ризики

Після зриву першої угоди Олена почала все заново — цього разу разом із рієлторами, які мали б убезпечити від несподіваних ризиків при оформленні документів. Їхні послуги коштували 5% від вартості житла і стали додатковим фінансовим тягарем, але не дали головного — гарантій. Навіть із професійним супроводом покупець лишається «на передовій» усіх ризиків, які нібито мав би передбачати фахівець.

Тому другий етап виявився не менш виснажливим. Пані Олена зізнається:

«Для мене це був знову виклик, бо ми не місцеві й не розуміємо всіх плюсів і мінусів житла. Тут треба враховувати і логістику, і каналізаційні труби, і воду, і світло. До цього я була не готова».

Цього разу родина обрала не квартиру, а невеликий котедж за 15 хвилин від Львова. Вирішили, що 90 м² дадуть змогу створити собі своєрідний «тил», особливо з огляду на відключення світла та води у Львові під час обстрілів.

Поки тривало оформлення документів на котедж, держава оголосила про новий пакет підтримки для ВПО: компенсацію до 70% першого внеску, покриття 70% щомісячного платежу протягом року та відшкодування супутніх витрат. Для багатьох переселенців це стало реальним шансом значно полегшити іпотеку.

Але Олена вже на старті зрозуміла, що під ці умови її родина не підпадає. Причина була формальною й доволі болючою: сума кредиту, яку погодив банк, виявилася трохи більшою за 2 мільйони гривень — буквально кілька десятків тисяч «поверх» ліміту. А новий пакет підтримки працює лише в рамках цієї стелі: держава компенсує частину першого внеску і частину платежів тільки в межах двох мільйонів, а все, що понад, автоматично переводить людину у «непільгову» категорію.

«Я й досі думаю, чому так. Якщо держава готова компенсувати два мільйони, то чому не можна застосувати це хоча б частково? Чому людина, яка взяла житло трохи дорожче, втрачає право взагалі?» — каже Олена.

Проте найболючішим моментом став дзвінок із банку всього за два дні до угоди: сума кредиту несподівано зменшувалася майже на пів мільйона гривень. Різницю потрібно було внести самостійно. Усі гроші, які сім'я відкладала на ремонт, довелося терміново перекинути на покриття цього дефіциту.

Проблеми не закінчилися й у день підписання: банк і нотаріус п’ять годин узгоджували різні оцінки нерухомості. А через обмежену кількість акредитованих нотаріусів у Львові договір зрештою довелося підписувати у Дрогобичі. Попри все, угоду вдалося завершити. Але виснаження було настільки сильним, що, за словами Олени, «на відновлення пішов цілий місяць».

У вересні цього року сім'я вже стала власниками котеджу під Львовом — поки що без ремонту, із кредитом, паралельною орендою та відкритими питаннями щодо компенсації за знищене житло у Світлодарську. Та водночас вони отримали й інше: досвід, який дуже ясно показує, наскільки непростим може бути шлях переселенця до власного дому навіть у межах спеціальної державної програми, покликаної цей шлях спростити.

Програма «єОселя» справді відкриває для українців нові можливості - особливо для тих, хто втратив дім через війну. Цифри свідчать: тисячі родин уже змогли придбати житло на пільгових умовах, а додаткові механізми підтримки для ВПО та мешканців прифронтових територій поступово розширюють доступ до програми. Водночас історія пані Олени показує, що між урядовими постановами та реальним досвідом позичальника досі залишається чимала відстань.

Складні внутрішні правила банків, податкові нюанси, обмежений вибір житла, приховані фінансові витрати та бюрократичні затримки перетворюють шлях до власного дому на виснажливий марафон, який не кожен готовий і може подолати. Але саме такі історії висвітлюють слабкі місця системи й дають підстави для подальших змін — щоб пільгова іпотека справді ставала не винятком для найбільш наполегливих, а реальним інструментом відновлення для сотень тисяч переселених родин.