Захмарні прохання банків та спадковий борг замість грошей: яких «сюрпризів» очікувати від державної «єОселя»

Серед усього населення України близько 10 тисяч сімей можуть взяти державну іпотеку. Однак юристи, які працюють із клієнтами за цією програмою, зауважують: попри те, що «єОселя» вигідна за відсотковою ставкою, скористатися програмою навряд чи зможуть ВПО або люди з мінімальною зарплатою — щонайменше тому, що банки створюють умови, які неможливо виконати з середньою ринковою зарплатою без значних заощаджень.

«Але», про які треба знати, якщо ви хочете взяти квартиру в державний кредит

Адвокатка Ангеліна Климчук розповідає, що головною умовою кредитування є можливість клієнтів сплатити перший платіж. І хоч за умовами програми він стартує від 30%, на практиці банки нерідко вимагають куди більший перший внесок.

«Мені уже відомі випадки, коли банки вимагали сплатити відразу 40−50% від вартості квартири з першим внеском. І це абсолютно законно, оскільки кожен банк встановлює свої бажані умови. От тільки для клієнтів це означає, що вони мають заплатити на 100−150% більше, ніж розраховували. Звісно, це є причиною відмовитися від кредиту в цьому банку й піти до іншого. Але тут зауважу, що в усіх банках різні умови кредитування (і за вимогами до клієнтів, і за максимальною чи мінімальною сумою кредиту), але однакові вони в одному: кожен хоче отримати якомога більшу суму першого внеску», — розповідає адвокатка.

Крім того, на практиці отримати кредит може не будь-який українець. І питання не в зібраних заощадженнях, а в офіційній роботі (вона обов’язкова, оскільки для участі у кредитуванні потрібна довідка із пенсійного фонду та податкової). Крім того, на дозвіл вплине й зарплата — бо заробіток має бути таким, щоб щомісячний платіж не перевищував 50% від доходу. І одна з головних умов — гарна кредитна історія, наголошує юрист Євгеній Скуратівський. І, звісно, гроші банк надасть лише тим, хто не фігурує в санкційних списках і не бере участь в інших чинних держпрограмах із забезпечення житлом.

Важливий момент із підрахунками: на момент закінчення виплат за іпотеку людині, яка її виплачує, може бути не більше 70 років. А враховуючи, що максимальний термін кредитування, який видають банки — це 70 років, то максимальний вік тих, хто може скористатися програмою — 50−55 років.

«Ще одним нюансом, який може стати несподіванкою для клієнтів — що банки можуть погодити кредит лише на квартиру від афілійованих забудовників. Такі випадки є, і їх немало. І ще одне „але“: для покупця квартира в кінці може коштувати у 2−2,5 раза більше, ніж оголошена вартість на початку. Бо крім вартості самої квартири сплачуються відсотки за іпотечним кредитом та додаткові платежі. Зокрема, страхування — якщо вартість квартири 2 мільйони, на рік треба буде сплачувати страховку у розмірі 5 тис. грн. У випадку страхування додаткових випадків (бойові дії) — 1% від вартості квартири», — додає юрист.

Важливий нюанс: взяти іпотеку можна лише на квартиру в будинку, який зданий в експлуатацію (і збудований максимум 10 років тому — для пільговиків під кредит розміром 3%), або ж у будинку, збудованому менш як 3 роки тому (для громадян, які беруть кредит під 7%). Можливо придбати й «бетон» (квартиру в будинку на етапі будівництва). Однак останній варіант можливий лише у випадку з забудовниками з хорошою репутацією.

Купувати приватний будинок заборонено. Пентхаус в теорії купити можна, оскільки найчастіше це є однією із квартир у багатоповерховому будинку. Звісно, різниця між пентхаусом і звичайною квартирою — доволі велика, тому її «гасить» сума, яку додатково закладають у перший внесок.

«Анульовані» квартири в «сірій» зоні й спадкові банкові борги

За умовами «єОселі», брати участь у програмі можуть люди, які або не мають власного житла (або воно менше за 52,5 м² (+21 м² на кожного члена сім'ї додатково (тобто чоловік/дружина та неповнолітні діти, які проживають з батьками), а також ті, чиє житло розташоване в районі бойових дій або на тимчасово окупованій території. Практично це означає, що донеччани й луганчани, які мають квартири на окупованих територіях, вважаються тими, хто житла не має.

Адвокатка Ангеліна Климчук зауважує, що фактично, за умовами програми, українці можуть купувати квартири й на Донеччині, яка через близькість фронту доволі небезпечна. Однак чи погодять кредит банки на таку позицію — навряд.

«Навряд чи банк піде на той ризик, що це житло потенційно може в будь-який момент бути знищене. Тому з позиції банку буде просто нерозумно погоджуватися на таку позицію. Наприклад, у тій самій Костянтинівці, Дружківці чи навіть Покровську й Краматорську — навряд кредит нададуть.

До речі, у законі немає прямої заборони купувати квартиру на окупованих територіях. Але логічно, що кредит на це банк не дасть — ще на етапі погодження банком заявки він просто її не погодить", — пояснює адвокатеса.

У випадку, якщо позичальник через якісь трагічні події загинув, виплачені кошти не повертаються. Це стосується питання спадкового права, тобто разом із майном спадкоємці отримують і боргові зобов’язання (і, відповідно, права на квартиру, за яку сплачувався кредит). Щоб не виплачувати борг — можна відмовитися від квартири (у цьому випадку банк забере майно, щоб погасити кредит).

Існує ще один варіант не сплачувати кредит: продати права на квартиру й борг. Однак такий продаж — індивідуальний, і перед укладанням договору завжди потрібно проконсультуватися у банку, який надав кредитні кошти.

Скільки доведеться викласти з гаманця щомісяця: підрахунок

За підрахунками аналітиків сайту нерухомості «ЛУН», після внесення першої виплати щомісячна плата на середню однокімнатну квартиру (на вторинці) у Києві становитиме близько 16 тис. грн/місяць. Хоча можна підшукати готову квартиру у «свіжому» будинку зі щомісячним внеском в 10 тис. грн — щоправда, без ремонту та на околицях Академмістечка чи Троєщини. А якщо збільшити щомісячний платіж до 20 тис. грн, то можна претендувати на невелику однокімнатну на правому березі, з ремонтом і у 2−3 зупинках громадським транспортом від метро.

У Львові середня щомісячна виплата сягатиме 17 тис., за двокімнатну — 23 тис. грн, а за 3-кімнатну — 24 тис. грн. У Дніпрі однокімнатна квартира обійдеться у 12 тис., в Одесі - 10 тис. грн/міс, а в Івано-Франківську — найдешевше: від 6 тисяч за однокімнатну квартиру, 8 тис. грн — за двокімнатну та 10 тис. грн — за трикімнатну.

Крім того, на сьогодні вже почали діяти програми компенсації кредитів «єОселі» у трьох областях:

• у Закарпатській області (компенсації відсоткової ставки за кредитами на придбання житла військовослужбовцям ЗСУ (за контрактом);

• на Миколаївщині (часткове відшкодування іпотечного кредитування для військовослужбовців ЗСУ, які перебували у полоні рф через протидію збройній агресії росії проти України);

• у Чернівецькій області (компенсація частини відсоткової ставки за іпотечними кредитами військовослужбовцям та силовикам, ветеранам війни та учасникам бойових дій, особам з інвалідністю внаслідок війни та ВПО у Чернівецькій області).

Додамо, що протягом минулого тижня 135 українців отримали іпотечних кредитів на 200 млн. З них 70% - військовослужбовці та силовики (91 кредит), 20 педагогів, 13 медиків і 2 науковці. Варто зазначити, що найбільше державною іпотекою користуються кияни та мешканці області (20 і 41 кредит відповідно), а також мешканці Рівненщини та Вінницької області (по 8 кредитів).