«єОселя» змінює правила: що чекає на позичальників та чи допоможе це переселенцям?
Актуальне17 липня набувають чинності чергові зміни, які мають зробити програму пільгової іпотеки «єОселя» доступнішою для окремих категорій позичальників.
Сьогодні статус внутрішньо переміщених осіб мають майже 4,6 млн людей, значна частина яких втратила домівки на Донеччині та Луганщині. Для багатьох із них забезпечення власним житлом залишається найгострішим викликом.
Одним із головних державних механізмів підтримки стала програма пільгової іпотеки «єОселя». За понад три роки її роботи кредити отримали десятки тисяч українців, а самі правила неодноразово змінювалися. Уже 17 липня набувають чинності чергові зміни, які мають зробити програму доступнішою для окремих категорій позичальників.
Чи справді нові правила спростять отримання іпотеки, що саме зміниться для різних категорій позичальників та чи зроблять ці нововведення програму доступнішою для внутрішньо переміщених осіб — розбиралися журналісти «Вчасно».
Програма «єОселя» стартувала восени 2022 року й спочатку була доступна лише військовослужбовцям, правоохоронцям, медикам, педагогам і науковцям, які могли оформити іпотеку під 3% річних. Згодом уряд поширив програму на ветеранів, ВПО та громадян, які не мають власного житла або потребують поліпшення житлових умов, встановивши для них ставку 7% річних.
Поступово змінювалися й вимоги до нерухомості. Програму поширили на вторинний ринок, однак для більшості регіонів залишили обмеження щодо віку будинку, що суттєво звузило вибір квартир.
Водночас окремі умови програми неодноразово ставали предметом публічної дискусії. Представники парламенту, уряду, ветеранської спільноти та експерти наголошували, що «єОселя» потребує подальшого вдосконалення. Зокрема, голова парламентського Комітету з питань фінансів Данило Гетманцев критикував ситуацію, коли після звільнення зі служби ветерани втрачали право на пільгову ставку 3%, а голова Комітету з питань організації державної влади Олена Шуляк заявляла, що державні житлові програми мають розширюватися й охоплювати максимальну кількість ВПО та інших категорій громадян, які потребують житла.
Частину цих зауважень уряд врахував. У середині липня набувають чинності чергові зміни до програми. Вони розширюють коло тих, хто може отримати іпотеку під 3%, повертають сім'ям можливість обирати просторіше житло та спрощують окремі процедури оформлення кредиту.
Ветерани та родини загиблих отримають ставку 3%
Однією з головних змін стане зниження ставки для ветеранів війни та родин загиблих захисників. Якщо раніше більшість із них могла оформити «єОселю» під 7% річних, відтепер вони отримають право на кредит під 3% на перші десять років. Починаючи з одинадцятого року ставка становитиме 6%.
До цієї категорії належать учасники бойових дій, особи з інвалідністю внаслідок війни, учасники війни, а також сім'ї загиблих або померлих ветеранів і захисників України.
Фактично уряд усунув різницю між ветеранами та іншими пільговими категоріями позичальників. До цього військовослужбовець міг отримати іпотеку під 3% під час служби, але після звільнення та набуття статусу ветерана — лише під 7%.
Водночас нові умови не поширюються на кредитні договори, укладені до набрання чинності постановою. Тобто позичальники, які вже оформили «єОселю», автоматичного перегляду процентної ставки не отримають.
Виняток передбачено лише для військовослужбовців із числа резервістів, призваних на військову службу в особливий період. Якщо вони оформили кредит із 11 січня до 17 липня 2026 року та відповідають вимогам програми, процентну ставку для них перерахують із дати укладення кредитного договору.
Сім'ям повертають більше квадратних метрів
Ще одна важлива зміна стосується нормативної площі житла, яке можна придбати за програмою.
На початку 2026 року уряд звузив допустиму площу для сімей із двох осіб: базовий норматив становив 52,5 кв. м, а додаткові 21 кв. м починали враховувати лише з третього члена сім'ї. Через це багато двокімнатних квартир автоматично не відповідали умовам програми.
Після внесення змін ці правила переглянули. Тепер норматив становитиме:52,5 кв. м — для однієї людини;73,5 кв. м — для сім'ї з двох або трьох осіб; +21 кв. м — на кожного наступного члена сім'ї.
Для приватних будинків діятимуть аналогічні правила: 62,5 кв. м — для однієї людини, 83,5 кв. м — для сім'ї з двох або трьох осіб та додаткові 21 кв. м — на кожного наступного члена родини.
Проте це не означає, що держава оплатить будь-яку квартиру в межах зазначеної площі. Під час розрахунку максимальної суми кредиту банк також враховує граничну вартість квадратного метра, ціну житла та платоспроможність позичальника. Якщо квартира дорожча або більша за встановлені нормативи, різницю покупець має сплатити самостійно.
Таким чином, зміни насамперед розширюють вибір житла для сімей, але не скасовують фінансових обмежень програми.
Повнолітніх дітей враховуватимуть до 21 року
Ще одна зміна стосується складу сім'ї, який враховується під час участі в програмі. Якщо раніше при розрахунку нормативної площі житла враховувалися переважно діти до 18 років, то тепер до складу сім'ї включатимуть дітей віком до 21 року.
Це дозволить родинам із повнолітніми дітьми претендувати на більшу площу житла. Наприклад, сім'я, де дитині вже виповнилося 18 років, більше не втратить право на додаткові квадратні метри лише через досягнення нею повноліття.
Однак ця зміна не впливає автоматично на суму кредиту. Як і раніше, її визначатимуть з урахуванням підтверджених доходів позичальника, співпозичальників або поручителів.
Менше довідок і більше цифровізації
Ще одна зміна стосується процедури оформлення кредиту. За згодою заявника «Укрфінжитло» зможе отримувати інформацію про його доходи та платоспроможність безпосередньо з державних реєстрів. Очікується, що це скоротить кількість паперових документів і пришвидшить попередній розгляд заявки.
Разом із тим автоматизація не означає автоматичного схвалення кредиту. Остаточне рішення, як і раніше, ухвалюватиме банк після перевірки доходів позичальника, документів та обраного об'єкта нерухомості.
Крім того, нові правила дозволяють враховувати доходи не лише членів сім'ї, а й інших поручителів. Також можна буде залучити майнового поручителя, який надасть власне майно як забезпечення за кредитом.
Загалом ці зміни мають спростити оформлення документів та розширити можливості для позичальників, однак не скасовують основних вимог програми — достатнього офіційного доходу, першого внеску та відповідності обраного житла встановленим критеріям.
Житловий ваучер як перший внесок: зміни є, але механізм ще не запрацював
Ще одна зміна передбачає можливість використання житлового ваучера для сплати першого внеску під час оформлення кредиту за програмою «єОселя». Ідеться про ваучери, які надаються окремим категоріям ВПО в межах програми підтримки власників житла на ТОТ.
Втім, скористатися цим механізмом одразу після набрання постановою чинності поки що не вийде. У роз’ясненні «Укрфінжитла» зазначають, що використання житлового ваучера для сплати першого внеску або погашення вже оформленої іпотеки наразі неможливе через законодавчу колізію.
Проблема полягає в тому, що житло, придбане з використанням житлового ваучера, не може бути відчужене протягом п’яти років. Водночас механізм іпотеки передбачає передачу цього житла в заставу банку та державну реєстрацію обтяження. Саме тому, як пояснюють в «Укрфінжитлі», Міністерство економіки працює над змінами до законів «Про іпотеку», «Про нотаріат» та «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», які мають усунути цю суперечність.
Однак самі зміни — лише одна сторона програми. Не менш важливо зрозуміти, наскільки «єОселя» працює на практиці, хто сьогодні найчастіше отримує пільгові кредити, та чи стала вона справді доступною для внутрішньо переміщених осіб.
«єОселя» у цифрах: чи стала програма доступнішою для переселенців
Липневі зміни покликані зробити програму доступнішою для ветеранів, родин із дітьми та внутрішньо переміщених осіб. Однак статистика свідчить, що навіть після кількох етапів розширення умов переселенці залишаються однією з найменш представлених категорій учасників «єОселі».
Станом на середину липня ВПО оформили 2 187 іпотечних кредитів на загальну суму майже 4 млрд грн. Для порівняння, загалом за час роботи програми видано понад 27 тис. кредитів, а переселенці становлять лише близько 8% усіх позичальників. З огляду на те, що в Україні офіційно зареєстровано майже 4,6 млн ВПО, програмою змогла скористатися лише незначна частина потенційних отримувачів.
Статистична інформація щодо загальної кількості виданих кредитів ВПО по програмі «єОселя"/ Укрфінжитло
Географія кредитування також демонструє суттєву нерівномірність. Понад 70% усіх кредитів переселенцям припадає лише на Київ та Київську область: 930 кредитів оформлено в Київській області та ще 633 — у столиці. Значно менше іпотек видано в Одеській, Дніпропетровській та Івано-Франківській областях, тоді як у низці регіонів, які також прийняли значну кількість ВПО, їхня кількість обчислюється лише десятками. Наприклад, у Запорізькій області оформлено 21 кредит, у Миколаївській — 11, а в Кіровоградській — лише один.
Переважна більшість переселенців купує відносно невелике житло. Майже 63% кредитів припадає на квартири вторинного ринку, ще 23% — на житло від забудовників і лише 13% — на первинний ринок. Понад половина придбаних квартир має площу до 50 кв. м, ще третина — від 50 до 73 кв. м. Найчастіше переселенці купують житло вартістю від 1 до 2 млн грн, що свідчить про орієнтацію на найбільш доступний сегмент ринку.
Таким чином, саме вторинний ринок сьогодні фактично є основним джерелом житла для переселенців, які користуються «єОселею». Водночас велика частка таких угод ще не означає, що знайти квартиру, яка одночасно відповідатиме вимогам програми, фінансовим можливостям покупця та очікуванням продавця, легко.
Чи реально знайти житло під «єОселю»
За словами Галини Пархомюк, представниці агентства нерухомості «Княжий дім», липневе збільшення нормативної площі вже розширює вибір для потенційних позичальників. Попереднє обмеження до 52,5 кв. м часто не відповідало потребам сімей, які шукали просторіше житло.
«Якщо раніше для однієї-двох осіб діяла норма 52,5 кв. м, то тепер сім'я з двох або трьох осіб може розглядати житло площею до 73,5 кв. м. Наприклад, пара, яка ще не має дітей, але планує їх, уже може обирати двокімнатну квартиру. Раніше багато покупців відмовлялися, бо житло в межах установленої площі їм просто не підходило», — пояснює рієлторка.
Для ВПО можливості пошуку на вторинному ринку є ширшими, оскільки вони можуть купувати квартири в будинках, введених в експлуатацію не більше ніж 20 років тому. За словами Галини Пархомюк, серед таких об'єктів реально знайти житло вже з ремонтом і з вартістю квадратного метра, яка відповідає вимогам програми.
Натомість для інших категорій позичальників, яким доступне переважно житло в будинках віком до трьох років, вибір значно вужчий. Таких квартир небагато, вони часто продаються без ремонту, а під час перепродажу власники можуть намагатися перекласти податкові витрати на покупця.
«Якщо говорити про квартири в будинках віком до трьох років, пропозицій дуже мало. Те, що є, часто або без ремонту, або передбачає додаткові витрати. Власник може погодитися продати квартиру за програмою, але вимагати, щоб покупець компенсував йому податки», — розповідає Галина Пархомюк.
Ще одним каменем спотикання залишається спосіб розрахунку. Частина продавців і надалі хоче отримувати кошти готівкою та в іноземній валюті, тоді як «єОселя» передбачає безготівковий розрахунок у гривні через банківський рахунок. Труднощі виникають і через складність самих правил. Під час самостійного пошуку покупці можуть обрати квартиру, яка не відповідає вимогам щодо віку будинку або граничної вартості квадратного метра.
«Головна проблема полягає в тому, що люди не завжди до кінця розуміють алгоритм роботи програми. Вони самостійно знаходять квартиру, але потім виявляється, що не підходить вік будинку або вартість квадратного метра перевищує допустиму», — зазначає рієлторка.
Отже, розширення нормативної площі справді збільшує вибір житла, однак не усуває інших бар'єрів — податкових витрат, відмов продавців працювати з безготівковим розрахунком та невідповідності обраної квартири вимогам програми.
«єОселя» для переселенців на практиці
Як саме ці бар'єри проявляються під час реального оформлення іпотеки, показує історія переселенки зі Світлодарська Олени. Попри відповідність формальним вимогам програми та попереднє схвалення банку, їй довелося пережити зрив першої угоди, повторний пошук житла, перегляд суми кредиту та несподівані фінансові витрати.
Після втрати житла через війну родина кілька років жила в орендованих квартирах, паралельно збираючи кошти на перший внесок. Однак навіть після схвалення банком оформлення кредиту виявилося значно складнішим, ніж очікувалося.
Перша угода зірвалася за два дні до підписання документів через податкові витрати, про які продавець не повідомив заздалегідь. Родина втратила кілька місяців і гроші, сплачені за оцінку квартири.
Під час другої спроби виникли нові труднощі. Не всі продавці погоджувалися працювати з покупцями за програмою «єОселя», а вже після вибору житла банк переглянув суму кредиту, зменшивши її майже на пів мільйона гривень. Родині довелося терміново шукати додаткові кошти, використавши заощадження, відкладені на ремонт.
За словами жінки, навіть після цього виникли проблеми з оцінкою нерухомості та оформленням документів. У результаті підписання договору тривало кілька годин, а оформлювати угоду довелося в іншому місті.
Історія Олени зі Світлодарська демонструє, що навіть за повної відповідності формальним вимогам успішне оформлення «єОселі» залежить не лише від державної програми, а й від внутрішніх процедур банку, юридичної історії житла, готовності продавця чекати завершення перевірок та фінансової готовності покупця до додаткових витрат.
Липневі зміни роблять програму «єОселя» гнучкішою: ветерани та родини загиблих захисників отримають право на іпотеку під 3%, сім'ї зможуть обирати просторіше житло, а використання державних реєстрів має спростити оформлення документів.
Втім, головні бар'єри залишаються. Потенційним позичальникам і надалі необхідно накопичити перший внесок, підтвердити достатній офіційний дохід, знайти житло, яке відповідає вимогам програми, та пройти банківську перевірку. Механізм використання житлового ваучера як першого внеску також поки що не запрацював через законодавчу колізію.
Тому для більшості ВПО нові правила поки що не означають кардинального розширення доступу до власного житла. За час роботи програми переселенці отримали лише близько 8% усіх кредитів, а практичний досвід показує, що навіть після схвалення заявки угода може зірватися через додаткові витрати, позицію продавця або внутрішні процедури банку.
Оперативну інформацію про події Донбасу публікуємо у телеграм-каналі t.me/vchasnoua. Приєднуйтеся!